بازار مسکن ایران در یکی از سخت ترین دوره های هزینه ای خود قرار گرفته است. بر اساس اعلام انجمن انبوه سازان شهر تهران، هزینه ساخت هر متر مربع مسکن که در ابتدای سال ۱۴۰۴ حدود ۲۰ میلیون تومان بود، اکنون به نزدیکی ۶۰ میلیون تومان رسیده است؛ جهشی سه برابری در کمتر از یک سال.
این تحول چشمگیر تنها نتیجه تورم عمومی نیست، بلکه ترکیبی از آسیب به صنایع فولادی و پتروشیمی، محدودیت های انرژی، اختلال در زنجیره تامین و نوسانات ارزی است که با هم یک همزمان را شکل داده اند. در این میان، بازار آهن الات به عنوان پایه اصلی صنعت ساختمان، بیشترین فشار را تحمل کرده است.
سه برابر شدن هزینه ساخت؛ ارقام رسمی چه میگویند
داده های رسمی که از دو منبع معتبر یعنی مرکز آمار ایران و انجمن انبوه سازان تهران به دست آمده، نشان دهنده یک چرخش تاریخی در بازار مسکن است. هزینه ساخت که در بهار ۱۴۰۴ حدود ۲۰ میلیون تومان برای هر متر مربع بود، در پاییز همان سال به ۳۶ میلیون تومان رسید و در ادامه از مرز ۶۰ میلیون تومان عبور کرد.
شاخص قیمت نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران نیز در زمستان ۱۴۰۴ به عدد ۲۷۸۶ واحد رسیده که تورمی بیسابقه را نسبت به زمستان سال قبل نشان میدهد. این نرخ رشد بالاتر از تورم عمومی اقتصاد، نشان میدهد که عوامل اختصاصی این بخش نقشی پررنگ تر از روند کلی اقتصاد داشته اند و هزینه ساخت ساختمان در 1405 را نسبت به سال قبل به شدت افزایش دادند.
بازار آهن و فولاد؛ کانون اصلی فشار بر ساخت و ساز
محصولات زنجیره فولاد بیشترین سهم را در هزینه اجرای سازه دارند و به همین دلیل هر تکانه در این بازار، مستقیما روی هزینه نهایی پروژه های ساختمانی منعکس میشود. در ماه های گذشته، قیمت آهن الات تحت تاثیر چند نیروی همجهت قرار گرفت:
- کاهش ظرفیت تولید کارخانههای فولادی در پی آسیب های وارده به برخی واحدهای صنعتی
- محدودیت در تامین مواد اولیه و اختلال در زنجیره تامین
- قطعی های برق و گاز که هزینه تولید را افزایش داد
- رشد هزینه های حمل و نقل که به قیمت تمام شده محصولات افزوده شد
نتیجه این ترکیب، انتقال هزینه ها به قیمت فروش و در نهایت، گرانی محسوس اسکلت ساختمان بود.
قیمت میلگرد و فشار مالی بر پروژه های در دست اجرا
میلگرد به عنوان اصلی ترین نهاده اسکلت بتنی، شاخص عملی هزینه ساخت است. رشد قیمت میلگرد در کنار افزایش بهای بتن، سیمان و دستمزد، بسیاری از پروژههایی را که با برآوردهای سال گذشته کلید خورده بودند، اکنون با کمبود نقدینگی مواجه کرده است.
انبوه سازان میگویند که در چنین فضایی، تصمیم به آغاز پروژه جدید با محاسبات متفاوتی همراه است. وقتی هزینه ساخت ظرف یک سال سه برابر شود، بسیاری از سرمایه گذاران ترجیح میدهند صبر کنند؛ و این یعنی کاهش عرضه مسکن در سال های آینده.
صنعت پتروشیمی؛ موج دوم گرانی در ساختمان
در کنار فولاد، صنعت پتروشیمی نیز از همان شوک ساختاری آسیب دید. محصولاتی مانند یونولیت، لوله و اتصالات پلیمری که در بخش تاسیسات و نازک کاری کاربرد گسترده دارند، در برخی موارد تا سه برابر گران تر شدند. این یعنی فشار تورمی از سازه به درون ساختمان نیز رسوخ کرده و تقریبا هیچ بخشی از زنجیره ساخت در امان نمانده است.
چشم انداز بازار تیرآهن و فولاد؛ متغیرهای تعیینکننده
آینده بازار فولاد و مقاطع ساختمانی و هزینه محصولات مثل قیمت تیرآهن به مجموعه ای از عوامل بستگی دارد که برخی از آنها در کنترل فعالان اقتصادی نیستند:
- سرعت بازسازی ظرفیت تولید کارخانه های آسیب دیده
- تامین پایدار برق و گاز صنایع
- نوسانات نرخ ارز و تاثیر آن بر هزینه مواد اولیه
- وضعیت صادرات فولاد و رابطه آن با عرضه داخلی
- سیاست های حمایتی دولت برای احیای ساخت و ساز
در شرایط فعلی، بازار آهن الات در تقاطع دو نیروی متضاد قرار دارد: از یک طرف هزینه تولید بالا رفته و از طرف دیگر تقاضای مصرفی به دلیل رکود معاملات مسکن رشد کافی ندارد. این وضعیت، تعادل بازار را شکننده کرده است.
نظر کارشناسان ایران فلز در مورد افزایش هزینه ساخت ساختمان
تحلیل و بررسی
چرا این اتفاق مهم است؟ جهش سه برابری هزینه ساخت، از حد یک بحران قیمتی فراتر رفته و به یک ریسک ساختاری برای بازار مسکن تبدیل شده است. وقتی تولید مسکن به اندازه ای گران میشود که توجیه اقتصادی آن برای انبوه سازان زیر سوال میرود، خلاء عرضه در سال های آینده اجتناب ناپذیر خواهد بود.
چه کسانی بیشترین تاثیر را میگیرند؟ سه گروه اصلی در خط مقدم این بحران هستند: سرمایه گذاران پروژه های نیمه کاره که با شکاف بین برآورد اولیه و هزینه واقعی دست و پنجه نرم میکنند، خریداران مسکن که با قیمت های بالاتر روبرو خواهند شد، و کارخانه های فولادی که در میان کاهش عرضه و ضعف تقاضا گرفتار شده اند.
آیا این روند ادامه دار است؟ احتمال میرود کاهش تنش های سیاسی و تثبیت نرخ ارز بتواند بخشی از فشار را کم کند. اما بازگشت به سطح هزینه های ابتدای ۱۴۰۴ در کوتاه مدت واقعی به نظر نمیرسد. پایه قیمتی جدیدی شکل گرفته که بازار باید با آن تطبیق یابد.
سناریوهای احتمالی آینده:
- سناریوی خوشبینانه: احیای کامل ظرفیت صنایع فولادی، ثبات ارزی و سیاست های حمایتی دولت میتواند نرخ رشد قیمت ها را مهار کند، هرچند کاهش مطلق بعید است.
- سناریوی بدبینانه: ادامه محدودیت های انرژی و تداوم ضعف تقاضا میتواند موجب افت بیشتر پروژه های ساختمانی و تعمیق رکود در بازار آهن شود.
جمع بندی
افزایش سه برابری هزینه ساخت مسکن در ایران، نمادی از تلاقی همزمان چندین بحران صنعتی و اقتصادی است؛ از آسیب به زیرساخت های فولادی و پتروشیمی گرفته تا محدودیت انرژی، اختلال در زنجیره تامین و نوسانات ارزی. بازار آهن الات که نقش محوری در این معادله دارد، اکنون هم از سمت هزینه تحت فشار است و هم از سمت تقاضا.
آنچه این تحولات را نگران کننده تر میکند، اثر تاخیری آنها بر آینده عرضه مسکن است. کاهش جذابیت سرمایه گذاری در ساخت و ساز امروز، به معنای کمبود مسکن در دو تا سه سال آینده خواهد بود و این فشار در نهایت به خریداران نهایی منتقل میشود.
برای بازار فولاد و مقاطع ساختمانی، چشم انداز به میزان موفقیت سیاست های احیای صنعتی و رونق دوباره ساخت و ساز وابسته است. تا زمانی که این دو عامل به تعادل نرسند، بازار در وضعیت شکننده ای میان فشار هزینه و ضعف تقاضا باقی خواهد ماند؛ وضعیتی که نه برای سازنده ها مطلوب است، نه برای تولیدکنندگان فولاد، و نه برای خریداران مسکن.
